住宅ローン特約って何？住宅の購入契約をするとき、特約をつけないとどうなるの？

2023.03.10

住宅を購入するときの売買契約に「住宅ローン特約」というものを付けることがあります。これは、いったいどのようなものなのでしょうか。特約を付けるとどのようなメリットがあるのでしょうか。

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「住宅ローン特約」は保険ではないけれど保険みたいなもの？

「特約」と聞くと、保険に付けるオプションのようなものを想像する人が多いと思いますが、「住宅ローン特約」は、住宅を購入するときの契約（売買契約）に付けるオプションです。

内容をひとことで言うと、
「住宅ローンの審査が通らなかったら買いませんので、手付金は私（買主）に返してくださいね」
といった感じの、買主と売主が結ぶ特約です。

一般に「住宅ローン特約」と呼ばれることが多いですが、「融資特約」や「融資条項」と呼ばれることもあります。

この特約を付けずに住宅の購入契約をしても、住宅ローンの審査がきちんと通って住宅ローンを組めるのであれば問題ありません。問題になるのは、住宅ローン特約を付けずに契約をして、住宅ローンの審査が通らなかった場合です。

住宅ローンの審査が通らないと、住宅ローンは組めません。お金が借りられないということは、住宅の購入契約も解除するしかないでしょう。このような場合は、買主側の都合による契約の解除になりますので、売主にすでに支払っている手付金は戻ってきません。さらに、売主から違約金などを請求される可能性もあります。

きちんと住宅ローン特約をつけていれば、こういう問題は発生しません。住宅ローンの審査が通らなかったときに、手付金の放棄や違約金の支払いなどが発生しないようにするための保険のようなものが住宅ローン特約だといえるでしょう。

ちなみに、過去の判例によれば、住宅ローン特約がなくても「住宅ローンの借り入れが契約の重要部分」であると認定されれば、錯誤による契約として、その契約の無効が認められることもあるようです。

とはいえ、もともと「住宅ローンの審査が通らなかったら買わない」と思っているのであれば、住宅ローン特約はきちんとつけておくべきでしょう。

住宅ローン特約は、契約解除の手順の違いで「解除条件型」と「解除権留保型」の2タイプに分かれます。

「解除条件型」は、・・・

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